Что мы знаем о сейсмической активности в Алматы?

Алматы находится в регионе, который является сейсмически активным. Город расположен на пересечении индийской и евразийской тектонических плит и, следовательно, подвержен рискам землетрясений. Город находится в 9-10 бальной зоне.

Однако землетрясения магнитудой 9 или 10 могут вызвать разрушения даже в зданиях, спроектированных с учетом сейсмической активности.

Фактически, город пережил несколько значительных землетрясений в течение своей истории, включая землетрясение магнитудой 7,3 в 1911 году, которое причинило значительный ущерб и потери жизни.

Как читать эту статью?

Статья разделена на лёгкую и сложную часть. Если у нашего читателя нет времени прочитать всю статью, то достаточно будет пройтись по основным мифам.

ЛЁГКАЯ ЧАСТЬ

Распространенные мифы о сейсмике и разломах.

Мы решили развеять основные мифы о сейсмической активности и линиях разломов в Алматы. Некоторые распространенные заблуждения, связанные с этой темой, могут привести к ложному чувству безопасности или наоборот, к излишней панике.

Миф первый: Если вы живете в здании, построенном с учетом сейсмической активности, вы полностью защищены от землетрясений.

Факт: Даже здания, спроектированные с учетом сейсмической активности, могут быть повреждены при сильных землетрясениях.

Миф второй: Линии разломов можно легко обнаружить на поверхности земли.

Факт: Большинство линий разломов находятся под землей и не видимы на поверхности. Кроме того, даже если линия разлома обнаружена, не всегда ясно, какие последствия она может иметь. Например, линия разлома может быть активна или неактивна, и это может влиять на то, насколько вероятны землетрясения и какой будет их магнитуда.

Миф: Сильное землетрясение происходит только раз в сто лет.

Факт: Сильные землетрясения могут происходить в любое время и с любой частотой. Невозможно точно предсказать, когда произойдет следующее землетрясение, поэтому важно быть готовым к нему в любое время.

Миф: Магнитуда землетрясений является единственным или основным фактором, который может привести к разрушительным последствиям.

Факт: Несколько факторов, включая магнитуду, глубину землетрясения, удаленность от эпицентра, тип почвы и уровень здания, могут влиять на то, как сильно здания пострадают в результате землетрясения. Однако, магнитуда является важным фактором при определении потенциальных последствий землетрясения.

Миф: Нельзя строить на разломах.

Факт: Некоторые здания построены непосредственно на линиях разломов и при этом остаются стабильными и безопасными. На самом деле, здания, построенные на линиях разломов, могут быть спроектированы с учетом сейсмической активности и строительных технологий, которые позволяют им оставаться стабильными. Однако, здания на линиях разломов должны быть проектированы и строиться более тщательно, чем обычные здания, чтобы минимизировать риск возникновения разрушительных последствий в случае землетрясения.

Миф: Панельные дома хуже противостоят землетрясениям.

Факт: Тип здания не является сам по себе главным фактором, влияющим на его устойчивость к землетрясениям. Важнее тщательность проектирования, качество материалов и строительное исполнение. Хорошо спроектированный и построенный панельный дом может быть так же устойчив к землетрясениям, как и здание, построенное из других материалов.

Миф: Монолитные многоэтажки в Алматы обязательно превратятся в братские могилы во время землетрясения.

Факт: На самом деле, многие здания в Алматы, включая многоэтажки, построены с учетом сейсмической активности и прошли соответствующие тестирования и сертификацию. Однако, здания находятся на разной высоте и могут иметь разные характеристики, поэтому они могут повреждаться по-разному в результате землетрясения. Большинство многоэтажных зданий имеют железобетонные конструкции, которые обычно более устойчивы к землетрясениям, чем другие конструкции.

СЛОЖНАЯ ЧАСТЬ

Способны ли современные здания выстоять землетрясения?

В современном строительстве здания проектируются с учетом сейсмической активности, что позволяет снизить риск повреждения или разрушения здания в результате землетрясения.

Последствия землетрясения могут включать обрушение зданий, повреждение инфраструктуры и эвакуацию населения. Поэтому важно, чтобы здания в зонах с высокой сейсмической активностью были спроектированы и построены с учетом конкретных рисков и соответствующих строительных норм и кодексов.

Общественный взгляд на проблему

Активисты и эксперты обеспокоены строительством рядом или на разломах в Алматы из-за риска землетрясений. Последнее землетрясение в Турции шокировало алматинцев и заставило задуматься всех о том, в каких домах мы живем. Давайте сравним разные типы зданий по основному материалу, использующемся в их строительстве.

Кирпичные здания

Кирпичные дома советской постройки в Алматы были спроектированы с использованием сейсмоустойчивых технологий своего времени. Конструкция этих зданий включает в себя различные элементы, такие как укрепление стен, перекрытий и фундамента, которые обеспечивают их стабильность и устойчивость к землетрясениям.

Таким образом, несмотря на то, что кирпичные здания не являются самыми устойчивыми к землетрясениям, здания советской постройки, спроектированные с использованием сейсмоустойчивых технологий, могут считаться относительно безопасными в случае землетрясений, при условии, что они прошли соответствующую сертификацию и регулярно проходят проверки на безопасность.

Панельные здания

Панельные дома являются по-умолчанию сейсмоустойчивыми к землетрясениям в до 6 балов. Региональный СНиП, принятый в 1978 году обязывает учитывать повышенную сейсмичность при строительстве и поэтому панельные дома, построенные Алматинским Домостроительным Комбинатом (АДК) являются сейсмоустойчивыми.

Поздняя серия панельных домов Алматинского Домостроительного Комбината (АДК)

Особенно уязвимыми местами в панельных домах являются соединения панелей и стыки между панелями, где могут возникать трещины и разрывы при сильных землетрясениях.

Поэтому важно регулярно осуществлять технический осмотр зданий для выявления и устранения дефектов и повреждений в стыках панелей, чтобы обеспечить максимальную устойчивость к землетрясениям.

Панельные дома имеют запас прочности, но как и любые другие здания, они не могут гарантировать полную безопасность в случае сильных землетрясений при отсутствии должного ухода

Монолитные здания

Монолитные здания не имеют уязвимостей, характерных для кирпичных или панельных домов, так как они, с точки зрения конструкции, представляют единое целое.

Монолит позволяет создавать более гибкие планировки квартир, чем в случае с панельным жильём. Однако эта свобода ограничена расположением толстых несущих стен, которые могут проходить через центр квартиры. Фактически, любые перепланировки ограничены пределами отсека, запланированного под квартиру и делаются при помощи гипсокартонных стен, что не несут никакой сейсмической нагрузки.

Многие застройщики предлагают вариант квартир без внутренних гипсокартонных стен, чтобы покупатель сам смог нарезать помещения внутри по своему усмотрению или предлагают это сделать за него, за отдельную плату. Основное ограничение, которое при этом действует — не нарушать “мокрый контур”. То есть, чтобы у всех квартир по вертикали совпадало расположение санузлов.

В целом, технология монолитного строительства хорошо освоена в Казахстане, в том числе и в условиях сейсмической активности Алматы. Крупные застройщики и их подрядчики по проектированию находятся в постоянных поисках новых способов строительства, экспериментируют с составом бетона, освоили всесезонное строительство и используют современные программные комплексы, чтобы точно рассчитать армирование зданий.

Несмотря на то, что монолитные здания считаются наиболее крепкими, из-за неправильных расчетов во время проектирования и нарушений во время строительства, они могут стать неустойчивыми при землетрясениях. Поскольку не все застройщики одинаково заинтересованы в использовании современных научных подходов и качестве строительства в целом, мы можем наблюдать сомнительные, с точки зрения сейсмоустойчивости здания на окраинах города Алматы.

Здания из металлического каркаса

Здания, построенные на металлическом каркасе, также не имеют уязвимостей, характерных для кирпичных и панельных домов. Однако, они стоят дороже, чем монолитные дома. Такие здания отличаются относительной легкостью по сравнению с монолитными домами, при этом не теряя в прочности.

Металлический каркас позволяет делать более выразительные с архитектурной точки зрения здания, благодаря возможности реализовывать сложные узлы. Относительная дороговизна таких зданий обусловлена стоимостью металла, повышенной сложностью при их проектировании и более сложным техническим процессом при строительстве. Только крупные застройщики и богатые инвесторы могут позволить себе строить такие объекты.

Планировки квартир, офисов и прочих помещений вообще никак не ограничены. Если нужно сделать особенно большое помещение, такое как актовый зал или просторный вестибюль, строятся большепролётные перекрытия с поддержкой из металлокаркаса.

Массовое строительство жилья из таких конструкций будет слишком дорогим и экономически неоправданным. Однако, использование металлокаркаса оправдано для сооружения больших бизнес-центров, таких как Esentai Tower и Almaty Towers, а также крупных общественных зданий, например, Дворца Республики и новых ледовых арен.

В Алматы есть пример жилого комплекса Arai, построенного АО “Имсталькон”.

В целом, металлокаркасные здания сложны тем, что варить арматуру и лить бетон умеют все, а у металлоконструкций есть ограниченный список поставщиков, которые могут себя плохо почувствовать из-за плохой экономической ситуации по независящим от них причин. Стоит такому произойти и стройка таких зданий встаёт. Плюс, такая стройка нуждается в более квалифицированных рабочих, коих у нас недостаточно.

Несмотря на огромный список преимуществ металлокаркасных зданий над всеми перечисленными типами строительства, включая монолитное, при неправильном проектировании и нарушениях во время строительства, их сейсмоустойчивость тоже может снижаться.

Индивидуальное жилищное строительство

Сложно точно оценить сейсмостойкость частных домов в городе Алматы. Ведь значительная часть таких жилищ делается без проекта и узаканивается после строительства. Для того, чтобы иметь представление о наличии сейсмоусиления в частных домах, нужно провести широкий аудит в масштабах всего города, для каждого отдельно взятого дома, вместе со всеми пристройками. Вряд ли когда-то это произойдёт.

ИЖС можно считать “серой зоной” с точки зрения сейсмоустойчивости и только разрушительное землетрясение сможет отсеять плохо построенные дома от сейсмоустойчивых.

Корень недоверия к новому строительству

Общественность и независимые эксперты связывают своё недоверие с тем, что человеческий фактор, вне зависимости от технологии, по которой строятся дома, является ключевой угрозой для сейсмоустойчивости зданий в Алматы.

Несмотря на то, что строительные нормы в Казахстане и региональные стандарты в городе Алматы сильно эволюционировали со времен их принятия еще в КазССР, в общественном сознании существует мнение, будто старые советские здания крепче, чем новые дома.

Создаётся негативная картина в средствах массовой информации, будто всё строительство в нашем городе является изначально ущербным и нужно наложить мораторий на строительство новых зданий вообще.

Наложение моратория на строительство в городах может привести к серьезным последствиям. Например, это может привести к дефициту жилья и повышению цен на него, а также к экономическому спаду. Кроме того, новое строительство может быть необходимо для обеспечения жильем растущего населения и развития города.

Вместо этого, нужно трансформировать подходы к планированию и строительству в целом. Для чего в Алматы проводят геологические исследования, для уточнения карт сейсмического районирования, делают новый генплан развития территорий и адаптируют международный опыт в сфере управления городскими территориями (урбанистики).

Новый генплан города Алматы предлагает решения для насущных проблем и переосмысливает устаревшие ценности, заложенные в прошлой редакции. Преодоление тяжелого наследия развала Советского Союза и порочных градостроительных практик также должно стать основой для возникновения доверия к строительной сфере в целом.

Чем может помочь новый генплан при решении при решении проблемы сейсмики,

Свежие геологические исследования позволили уточнить карту сейсмического районирования города Алматы и его окрестностей. Благодаря ней авторы Генерального плана могут лучше выбирать участки для размещения объектов критической инфраструктуры. Эти объекты включают в себя такие учреждения, как школы, детские сады, больницы и так далее.

Помимо карт разломов, при создании Генерального Плана учитываются защитные зоны вокруг водных объектов, вредных производств и кладбищ. Эти факторы также влияют на формирование районов.

Защитные зоны вокруг рек, в частности, положительно влияют на сейсмическую устойчивость зданий, уберегая их насыщенного водой грунта, не говоря о защите от селевых потоков, о чём можно написать отдельную статью.

О новых ценностях

Обновлённый Генеральный план Алматы провозглашает возврат к строительству города кварталами с среднеэтажной плотной смешанной застройкой. Как в “Золотом Квадрате”. Она хороша тем, что всё жильё, услуги и рабочие места находятся поблизости.

Таким образом, плотность формируется не за счёт повышенной этажности, а за счёт частоты улиц. Кварталы планируются небольшого размера для того, чтобы сократить расстояния для будущих жителей, по сравнению с микрорайонами или частным сектором.

Ключевые объекты инфраструктуры занимают отдельные кварталы и распределяются равномерно по районам, обеспечивая пешеходную доступность. Участки для их строительства выбираются на основе карты сейсмического районирования.

Средняя этажность позволяет лучше контролировать риски, связанные с землетрясениями, благодаря меньшему количеству этажей. Дворы таких жилых комплексов могут служить местом сбора при землетрясениях, поскольку дома располагаются преимущественно периметрально.

Кварталы, через которые проходят защитные зоны разломов, можно оставить не застроенными или ограничить этажность до минимума. В идеале, можно делать парки в отдельно взятых квадратах, если строить здания не представляется возможным.

Помимо чёткого дробления районов на кварталы, такая застройка позволяет увеличить количество зеленых зон и уменьшить количество машин на дорогах, потому, что всё находится рядом и незачем садиться за руль.

В таких районах возрастает роль общественного транспорта, благодаря достаточно плотности населения. А если проектировать улицы с ориентированностью на транзитный транспорт вроде современного трамвая (ЛРТ) и с выделенными полосами для троллейбусов и автобусов (включая БРТ), то о стоянии в пробках можно вообще забыть. Также, можно повысить мобильность жителей при помощи специально спроектированной и построенной велоинфраструктуры.

В конце концов, при необходимости масштабной экстренной эвакуации, использование в таких районах автобусов и велосипедов куда предпочтительнее, ведь не придётся стоять в пробках.

ПРОБЛЕМА РАЗЛОМОВ

Что такое линия разлома?

Линия разлома — это разрыв в земной коре, где скалы с обеих сторон движутся друг относительно друга. Это движение может вызывать землетрясения, и линии разлома часто связаны с сейсмической активностью. Линии разлома могут быть видны на поверхности земли или находиться под поверхностью, где могут варьироваться по длине от нескольких метров до тысяч километров.

Какие типы разломов существуют?

Геологические разломы можно разделить на три основные группы:

• Разлом со смещением по падению — разлом с основным направлением движения в вертикальной плоскости.
• Разлом со сдвигом — разлом с основным направлением движения в горизонтальной плоскости.
• Сбросо-сдвиг — разлом со смещением которое происходит по обеим плоскостям.

Какой тип линии разлома является наиболее опасным?

Трудно сказать, какой тип линии разлома является наиболее опасным, поскольку все они могут причинить значительные разрушения и потери жизни в случае землетрясения.

Серьезность землетрясения будет зависеть от таких факторов, как размер линии разлома, глубина землетрясения и тип породы. Однако в целом породы, которые являются более слабыми или легко деформируемыми, такие как осадочные породы или нестабильные грунты, более склонны к значительной деформации и вызывают более сильные землетрясения.

Как определить точное местоположение линии разлома?

Чтобы точно определить местоположение линии разлома, необходимо провести геологическую съемку квалифицированным геологом или геотехническим инженером.

Во время обследования они будут использовать различные методы, такие как : зондирование грунта, сейсмическую рефлексию и другие геофизические методы, чтобы определить точное местоположение линии разлома. Важно отметить, что линии разлома не всегда видны на поверхности, поэтому обследование необходимо для точного их определения.

Что такое зондирование грунта?

Зондирование грунта — это геофизический метод, который использует радарные импульсы для создания изображения подповерхностного пространства. Радиоволновой импульс проникает в землю и отражается, когда он сталкивается с изменением материала или плотности, что может быть использовано для создания изображения подповерхностного пространства.

Отраженные волны могут быть проанализированы для определения глубины и местоположения таких объектов, как линии разлома. Зондирование грунта полезно, потому что оно может обнаруживать объекты, которые могут быть не видны на поверхности, и может использоваться для создания подробных карт подземных структур.

Что такое сейсмическая рефлексия?

Сейсмическая рефлексия — это геофизический метод, который использует сейсмические волны для создания изображения подповерхностного пространства. Он включает генерацию сейсмических волн и запись их отражения от разных слоев горной породы или осадочных отложений. Анализируя время и амплитуду отраженных волн, геологи могут создавать изображения подповерхностного пространства, которые могут использоваться для выявления линий разлома, складок и других геологических объектов. Сейсмическая рефлексия особенно полезна для обнаружения линий разлома, которые скрыты под поверхностью, и может предоставить подробную информацию о их ориентации, глубине и размере.

Есть ли другие методы, используемые для обнаружения линий разлома?

Другие методы, используемые для обнаружения линий разлома, включают магнитометрию, гравиметрию и электрические методы резистивности. Эти геофизические методы могут помочь выявить подземные структуры и аномалии, которые могут указывать на наличие линии разлома. Однако они не всегда являются надежными и могут требовать подтверждения другими методами, такими как сейсмическая рефлексия или зондирование грунта.

Какие меры принимаются при строительстве вблизи разломов и на них?

Существуют специальные строительные техники, которые позволяют строить на разломах с большей безопасностью. Например, инженеры могут использовать гибкие соединения, амортизаторы и демпферы. Они у нас не распространены и присутствуют в единичных зданиях в городе Алматы.

Демпферы — это устройства, которые уменьшают колебания и вибрации здания, вызванные землетрясением или другими внешними силами. Обычно они устанавливаются между зданием и его фундаментом или между этажами здания, и могут быть механическими, гидравлическими или электрическими.

Инерционный демпфер.

Амортизаторы — это устройства, используемые в сейсмоизоляции, которые поглощают энергию землетрясения. Фундамент с применением амортизаторов стоит дороже обычного, и здание стоящее на нём можно будет построить по более простой схеме, без большого сейсмоусиления.

Однако в целом строительство на разломах не рекомендуется, и решение о строительстве на таком месте должно быть принято с огромной осторожностью и только после тщательного анализа рисков и принятия соответствующих мер безопасности.

Какие компьютерные программные комплексы существуют для проектирования в условиях сейсмики?

Существует множество программ, используемых для расчёта прочности домов в условиях сейсмической активности. Некоторые из них включают в себя:

• ЛИРА
• STRAP
• ETAPS

Эти программы используют различные методы и модели, чтобы определить, как здание будет реагировать на землетрясение, и какие меры могут быть приняты для улучшения его устойчивости. Благодаря их использованию, существенно сокращается человеческий фактор, потому что результаты расчетов на компьютере получаются наглядными и инженер-конструктор сразу может видеть проблемные места в конструкциях.

Готов ли Казахстан применять все самые современные технологии при строительстве на сейсмоопасных территориях?

Казахстан уже перешел на Еврокоды, чтобы можно было применять все самые лучшие мировые практики.

Однако не все застройщики до конца понимают и используют открывающиеся возможности. Лидеры рынка уже используют это в своей практике. Фирмы поменьше ещё подтягиваются.

Еврокоды, НТП, расчётные комплексы, типа STRAP и сейсмоизоляторы уже применяются в нашей стране. Когда все перейдут на эти технологии, город Алматы станет ещё безопаснее.

Важно, чтобы строительные компании и инженеры в Казахстане обращали внимание на применение таких технологий и методов. Госэкспертиза тоже должна принимать во внимание расчёты, сделанные с использованием выше перечисленных программ.

Заключение

Строительство на сейсмоопасных территориях — это сложный и ответственный процесс, который требует тщательного анализа рисков и принятия соответствующих мер безопасности.

В данной статье мы рассмотрели различные методы, которые могут использоваться для обнаружения линий разлома и защиты зданий от повреждений во время землетрясения. Кроме того, мы рассмотрели программные комплексы, которые используются для проектирования зданий в условиях сейсмической активности.

Перспективы.

Сейсмическая активность является серьезной угрозой для зданий и жизни людей во многих регионах мира, в том числе и в Казахстане. В связи с этим, важно, чтобы строительные компании и инженеры в Казахстане применяли самые современные технологии и методы для обеспечения безопасности зданий в условиях землетрясения. Кроме того, необходимо проводить более глубокие исследования геологических процессов и разработать более точные методы обнаружения линий разлома, чтобы улучшить прогнозирование землетрясений и минимизировать их последствия.

Нужно ли работать с населением?

Наконец, важно также помнить о значимости общественного диалога и вовлечения местного населения в процесс планирования и реализации проектов на сейсмоопасных территориях. Разработка и реализация эффективных мер безопасности должны основываться на учете потребностей и мнениях местных жителей, а также на сотрудничестве между государственными и частными институтами, научными организациями и другими заинтересованными сторонами.

Также, следует отметить, что существуют не только технические, но и организационные меры для обеспечения безопасности на сейсмоопасных территориях. Например, регулярные тренировки и учения на случай землетрясений, а также создание систем связи и оповещения в случае чрезвычайных ситуаций могут уменьшить риски для жизни и здоровья людей.

Кроме того, важно учитывать потенциальные последствия землетрясения при выборе места для строительства. Это может помочь избежать строительства на самых опасных участках и снизить вероятность повреждений зданий в случае землетрясения.

Филатов Владислав, Зюзько Игорь, команда Проектной компании DNT

Сегодня мы расскажем, что такое Эскизный проект, зачем он нужен и почему стоит так дорого. Сразу скажем, что речь пойдёт о хорошем, полноценном Эскизном проекте.

Эскизный проект — это не оторванная от жизни картинка, это довольно подробный документ, первый этап работы, который будет дальше привязываться к реалиям строительства и уточнятся.

На этой стадии проектировщики проводят анализ пожеланий заказчика, изучают особенности участка и исходные данные, собирают материалы позволяющие, вкупе с существующими нормами, реально оценить проект и сформировать точные требования к дальнейшему проектированию.

Это тот этап, на котором уже определены конструктивные решения на 80-90%. То есть, проект уточняется, дорабатывается, но принципиально уже ничего не меняется.

Эскизный проект — это не «придумывание» внешнего вида дома и не рисование фасадов. На определенном этапе к разработке Эскизного проекта подключается визуализатор, и его задача — сделать реалистичные картинки. Но архитектурная 3D-визуализация — лишь часть Эскизного проекта.

Основную роль в Эскизном проектировании выполняет архитектор. Это в его задачу входит изучить все имеющие материалы и пожелания Заказчика, и на их основании создать прообраз будущего объекта, определиться с размещением зданий на участке, наборами и площадями помещений, цветовыми решениями зданий, их формой, фасадами, архитектурным стилем, декоративными элементами, основными строительными материалами.

Кроме того, уже на этапе Эскизного проектирования идёт взаимодействие со смежными специалистами (инженерные разделы проекта), принимаются принципиальные решения о устройстве и функционировании здания.

Как видите, это огромный пласт работы по проектированию, занимающий не менее 30% от общего объема проектирования. От принятых решений на этапе Эскизного проектирования, зависит дальнейшая судьба проекта.

Эскизный проект является необходимым документом для согласований проекта в государственных организациях. На основании Эскизного проекта в дальнейшем разрабатывается Рабочий проект.

— Что это за программа и в чем ее преимущество перед другими программами, применяемыми проектировщиками?

STRAP – это комплексная и универсальная программная система строительного проектирования и принципиально отличается от тех аналогов, которые используются на постсоветском пространстве. В частности ЛИРА работает по принципу конечных элементов. В STRAP другой принцип работы.

STRAP обладает набором функций, которые ускоряют и упрощают как ввод данных, так и интерпретацию результатов. Например, возможность использовать модели библиотеки стандартных конструкций или собирать сложную модель из базовых, поделить поверхность любого контура на конечные элементы за один прием.
STRAP позволяет применять очень интересные решения, эксперементировать. И в конечном итоге, расход арматуры в стеновых конструкциях снижается на 15-20%, и даже 30% по некоторым конструктивным схемам высотных зданий.

Кроме того, у нас в Казахстане вышло Национальное приложение по стандартам Еврокодов, где описаны и законодательно уже работают новые правила и требования, именно по проведению расчетов и применению коэффициентов. Они отличаются от наших старых СНИПов. STRAP – это программная система позволяющая работать по стандартам Еврокодов.

— Как вы узнали об этой программе и как давно используете ее в своей работе?

Про эту программу мы узнали, когда общались с ведущим специалистом, заведующим лабораторией сейсмостойкости зданий повышенной этажности АО «КазНИИСА», кандидатом технических наук Ицковым Игорем Ефроимовичем. Он является автором разработки Национального приложения по стандартам Еврокодов и фактически создавал всю эту нормативную базу. И эта нормативная база очень гармонично сочетается с возможностями программы STRAP. Игорь Ефроимовичем сделал первые шаги в этом направлении, и получается эту идею мы подчерпнули из первоисточника.

Казахстан уже перешёл на эти новые стандарты. И в настоящее время новые стандарты действуют параллельно со старыми СНИПами. В дальнейшем мы должны полностью перейти на Еврокоды. Это делается еще и для того, чтобы иностранные компании чувствовали себя уверенно на нашем рынке, могли пользоваться привычными для них расчетными комплексами и проходить здесь экспертизу проектов. Сейчас мы заканчиваем пилотные проекты, которые выполнены уже на новой нормативной базе. И можем говорить, что применение STRAP позволяет нашим Заказчикам существенно экономить на основном строительном материале, таком как арматура. Удельный вес стоимости каркаса самый большой в здании, поэтому снижение затрат на арматуру влияет на удешевление проекта в целом.

— Где можно приобрести STRAP как обстоят дела с обучением специалистов по использованию данного расчетного комплекса?

Программный комплекс STRAP можно приобрести через нас и применять его в работе. Когда мы только начали интересоваться этим программным продуктом, мы заключили соглашение с автором и разработчиком данного программного комплекса STRAP — Израильской Компанией ATIR о представлении продукта на рынке Казахстана. И в настоящее время являемся официальным дистрибьютором на территории Казахстана и Средней Азии.

Что касается обучения, то с этим дела обстоят сложнее. В Казахстане нет специализированных курсов по обучению STRAP, но специалисты Компании DNT прошли обучение. Мы приглашали из Израиля специалиста, опытного пользователя программы STRAP, который на примере конкретных зданий обучил нас от начала построения модели, просчетов, анализа этих расчетов и дальнейшей интерпретации армирования. На практике разобрали, как все это делается и получили хорошие практические результаты. И теперь мы можем сказать, что компания DNT практически пионер в расчетах по Еврокодам в Казахстане. В дальнейшем, мы планируем проводить подобные семинары для проектировщиков других компаний, как с участием наших специалистов, так и приглашать специалистов из-за рубежа.

Внимание не только специалистов, но и представителей общественности и активных горожан привлекло состоявшаяся  27 марта  в здании Алматыгенплан  презентация и открытое обсуждение предварительного проекта реконструкции Аппаратно-студийного комплекса №2 (АСК -2).

В ходе встречи приняли участие руководитель проекта реконструкции строительной компании BI Group Ербол Татембаев, прославленный архитектор, автор проекта Аппаратно-студийного комплекса Александр Иванович Коржемпо, основатель группы компаний DNT, Зюзько Игорь Анатольевич, президент Казахстанского комитета  Международного совета по вопросам памятников (ICOMOS) Наталья Турекулова, представитель управления культуры города и «Алматы Генплан» и члены проектной команды Arhcode Almaty. Презентация широко освещались в СМИ и обсуждались в социальных сетях.

Это не случайно, потому что вопросы сохранения архитектурного наследия нашего города и бережного отношения к нему в процессе стремительного развития Алматы являются важными вопросами, волнующими алматинцев разных поколений. И это хорошо и правильно.

Хорошо и правильно и то, что в проекте реконструкции АСК активное участие принимает создатель  этого комплекса Александр Иванович Коржемпо, плодотворно и творчески сотрудничающий в режиме реального времени с командой проектировщиков компании DNT, подготовившей предварительный проект.

И может так случится, что наконец-то осуществится давняя мечта прославленного архитектора, поддержавшего проект реконструкции, но попросившего воссоздать первоначальную задумку обрамления «короны» фасада — зеркальными стеклами. В своем выступлении он подчеркнул, что «здание от этого только выиграет. Оно приобретет тот смысл, ради которого сделана была вся наружная композиция».

Во время обсуждения было отмечено, что сегодня фасад и все студии телецентра обветшали, а коммуникации пришли в негодность. Поэтому в ходе обсуждения руководитель проекта реконструкции АСК-2 строительной компании BI Group, Ербол Татембаев подчеркнул, что в АСК планируются работы как по фасадной, так и по интерьерной части. При этом по его словам уникальное здание сохранит первозданный вид.

Александр Иванович, вошедший в рабочую группу разработчиков проекта реконструкции знаменитого Аппаратно-студийного комплекса Алматы, обратился к собравшимся с предложением реализовать задуманную, но так и не осуществленную идею с зеркальным стеклом на фасаде.

Прославленный архитектор Александр Коржемпо отметил, что проектировщики DNT профессионально и корректно подошли к разработке проекта реконструкции.

Основатель группы компаний DNT, Зюзько Игорь Анатольевич: «Мы очень рады, что наш проект поддержал сам автор проекта, Александр Иванович Коржемпо. Для нас очень важно и значимо, что мы ведем тесную работу с теми, кто создавал этот объект, украсивший наш любимый солнечный город. Мы трепетно относимся к архитектурным историческим объектам и горды тем, что мы выиграли конкурс и нам выпала честь осуществлять проект по реконструкции телецентра.

Игорь Зюзько также отметил, что в первую очередь хотел бы обратить внимание общественности на то, что данный проект изначально является проектом реконструкции, которая если мы посмотрим в определении, означает проведение комплексных строительных и отделочных работ с целью качественного изменения технико-экономических показателей здания. «Важно понимать, что для реконструкции, в отличие от реставрации, первоочередной целью является восстановление функциональных качеств здания, а не его внешнего вида. Другими словами, это капитальный ремонт строения или его части с целью улучшить строение или его часть, заменив износившиеся элементы или конструкции, а также введение целенаправленных функциональных или технических улучшений на объекте».

«Наша цель: сохранить здание и улучшить его технические и пользовательские характеристики. Работы в таком случае ведутся в комплексе: от укрепления конструкций до замены коммуникаций и всех элементов внутренней отделки, но при этом сохранение дизайна внешних элементов. Поэтому нашей главной задачей при создании проекта является сохранение исторического облика здания телецентра, его архитектурных особенностей и функционала с изменением внутренней планировки, модернизации инженерного оборудования».

Руководитель проекта реконструкции строительной компании BI Group Ербол Татембаев и руководитель проектной компании DNT, Зюзько Игорь, внимательно выслушали все предложения участников встречи и отметили, что готовы к сотрудничеству и дальнейшему продуктивному обсуждению проекта со всеми заинтересованными лицами, организациями и структурами.

Архитектор Александр Коржемпо отметил  профессионализм подхода специалистов проектной компании DNT и рассказал о том, что «АСК создавался совместно с московским институтом связи, и он был настолько экономичным, настолько удовлетворяющим тем потребностям, которые выдвигали на тот период заказчики, что получил повторение в нескольких странах, естественно, не по архитектурному своему решению, а по своей технологической и планировочной структуре».

По первоначальной задумке, здание должно быть облицовано светло-голубым стеклом. Коржемпо хотел, чтобы человек словно входил в сияющее небо. Но в тот период такого качества материал сделать не смогли, и пришлось довольствоваться тем, что было. Это здание уникально тем, что в нём впервые применили полностью остеклённый фасад.

Сверху строение украшают огромные «сталактиты». Вход в здание украшен национальной вязью. Фасад АСК практически не изменился, до сих пор здание масштабно не ремонтировалось и внутри находится не в лучшем состоянии. Перед АПК находились фонтаны, которые несколько лет назад неудачно реконструировали, и они теперь не работают. Удивительно, но уникальное и самобытное здание аппаратно-студийного комплекса никогда не входило в список памятников архитектуры.

На данный момент аппаратно-студийный комплекс входит в предварительный список памятников культуры местного значения, однако еще не утвержден в списке архитектурного наследия.

Таким образом, прошедшая 27 марта презентация-обсуждение проекта реконструкции Аппаратно-студийного комплекса №2 стала знаковым и важным событием, зафиксировавшим  готовность слушать и слышать друг друга разработчиков проекта и всех сторон, заинтересованных в сохранении архитектурного наследия нашего города. Сотрудники строительной компании BI Group и проектной компании DNT на деле показали открытость внешней среде и готовность к сотрудничеству. Так наглядно и четко, здесь и сейчас мы видим, как в Алматы создается новый формат общественного пространства.

Как отметил основатель группы компаний DNT, Игорь Зюзько, в ближайшее время со стороны проектной компании будет вестись тесная работа с автором проекта, Александром Коржемпо и уполномоченными государственными органами в соответствии со всеми установленными нормами и регламентами, будут привлекаться высоквалифицированные специалисты.

«Мы надеемся на то, что общественность нашего города оценит важность реализации проекта по реставрации телецентра и давний замысел архитектора Коржемпо, действительно, станет реальностью, а сам телецентр будет радовать и восхищать жителей и гостей нашего родного города еще много лет».
 

Эксперт: Игорь Анатольевич Зюзько Основатель и Директор по развитию Проектной Компании DNT

Чтобы определять критерии, влияющие на выбор материалов застройщиками в 2018 году, необходимо понимать главные особенности строительного рынка.    Аналитики и исследователи рынка говорят об «эпохе неопределенности», уже определившей в первом квартале рекордный рост объема предложений и усиление конкурентной борьбы. Изменяются правила рыночной игры и финансовой модели ведения строительных проектов.

Безусловно, отразится этот факт и на подходе покупателей к приобретению жилья. Уже сегодня достаточно частотно звучат прогнозы о возможном росте спроса на большие, так называемые «семейные» квартиры. При этом отмечается тренд на увеличение функциональности планировок.

Также отмечается растущий тренд на детализацию проектов. Что это означает для девелоперов? Прежде всего, необходимость обозначать не просто торговую марку использованного при строительстве материала, но и его совершенно конкретную разновидность. Строители и подрядчики будут это делать, потому что конкурентная борьба, как мы уже отметили, в 2018 году будет усиливаться. Поэтому им необходимо идти в ногу с требованиями времени и соответствовать последним тенденциям в отрасли. На выбор застройщиками материалов для конкретного проекта будет влиять и увеличивающаяся в 2018 году тенденция на качественные характеристики и максимально возможное использование экологически чистых строительных материалов. 

Отмечу еще один важный критерий выбора материалов застройщиками в этом году. После известных трагических событий особое внимание уделяется вопросам противопожарной безопасности. Как это сказывается на выборе строительных материалов, рассмотрим на примере древесины. Как строительный материал древесина пользуется высоким потребительским спросом, определяемым такими ее качествами как значительная прочность, легкость обработки, высокие тепло и звукоизоляционные возможности, сравнительно невысокая цена. Но при этом главный недостаток древесины, ограничивающий ее конструкционное использование – легкая воспламеняемость и горючесть, сегодня оказался в центре потребительского внимания, стал предметом серьезного обсуждения профессионалов и актуализировал тему целесообразности и эффективности проведения огнезащитной обработки дерева при строительстве. Таким образом, тренд на использование экологически чистых материалов актуализировался потребностью в материалах с подтвержденной безопасностью от возгорания.

На данный момент четко просматривается прагматичный интерес потенциальных покупателей жилья в новых домах, рассматривающих возможности сэкономить при этом. На эту особенность потребительского спроса быстро отреагировали компании, специализирующиеся на монолитном строительстве. Они начали активную экспансию на рынок малоэтажного и загородного строительства, на котором давно и прочно доминировали кирпичные постройки. При этом акцент делался на то, что монолитный дом прочнее и легче. Для него требуется менее мощный фундамент. В результате это влияет на себестоимость возводимого здания, так как уменьшаются затраты на стройматериалы. 

Сегодняшняя постановка вопроса о сравнении качественных характеристик обращает внимание на такое понятие как комфортность жилья, сравнение тепло и звукоизоляционных возможностей кирпича и монолита и т.п. Следует отметить, что активно применяются при строительстве многоэтажных домов технологии «монолит + кирпич». Среди тенденций современного строительства отдельно отмечу широкое распространение параметрических технологий. За рубежом в области внедрения системного анализа, автоматизации и алгоритмизации в проектирование уже работают как частные фирмы, так и специализированные лаборатории крупных университетов. Сегодня возможности монолитного строительства и использование технологий «монолит + кирпич» позволяют реализовывать проекты по созданию оригинальных зданий сложной конфигурации, используя при этом уникальные дизайнерские решения. 

В этой связи нам уместно вспомнить слова выдающегося архитектора Рема Колхаса, получившего мировую известность, благодаря своим проектам, среди которых Дом музыки в Португалии, ставший символом города сразу же после завершения строительства и центральная библиотека Сиэтла – 11 этажное здание, задуманное как памятник книги. Так вот однажды он сказал: «У каждого здания есть, по крайней мере, две жизни – одна из них в воображении создателя, а другая – в его воплощении. И эти две жизни никогда не бывают похожими друг на друга».   

Отсюда вопрос: как добиться максимальной похожести проекта и его реального воплощения?  Возможно ли это? Сегодня это становится возможным, благодаря использованию BIM-технологий, так как информационное моделирование зданий и использование интеллектуальных моделей позволяет осуществить весь процесс проектирования от концепции до создания конструкторской документации.  Использование данных BIM-модели позволяет осуществлять процесс совместной работы на всех этапах строительства с высоким уровнем детализации для контроля работы подрядчиков, формирования спецификаций оборудования и материалов для расчета затрат и закупок.    Итак, компании пришли к необходимости внедрять новые подходы к системному управлению проектами, которые позволят строительной отрасли быть конкурентоспособной на глобальном рынке.  

Подводя вышесказанное, в целом, могу выделить следующие тенденции:

1.Тенденция на качественные характеристики и максимально возможное использование экологически чистых строительных материалов. Например, канадская компания CarbonCure Technologies разработала инновационную технологию производства бетона путем связывания диоксида углерода. Эта технология позволяет уменьшить вредные выбросы, т.к. для производства бетонных блоков используется углекислый газ, выбрасываемый такими крупными предприятиями, как нефтеперерабатывающие заводы и заводы по производству удобрений.   Новая технология позволяет добиться тройного эффекта: бетон будет дешевле, прочнее и экологически безопаснее. Сто тысяч таких бетонных блоков способны абсорбировать столько же углекислого газа, сколько усвоят за год сто взрослых деревьев.  

2. Акцент при выборе строительных материалов делается преимущественно исходя из показателей безопасности, в том числе, пожаробезопасности.  

3. Широкое распространение технологии инновационного проектирования BIM и параметрических технологий.

В сфере жилищного строительства бизнес-класс и элитный сегмент традиционно более устойчивы к колебаниям рынка, чем экономкласс. Даже в наиболее сложные для строительного рынка 2014–2016 годы продажи дорогих квартир  были относительно стабильны. Такая ситуация сохранилась и сейчас, а в некоторых городах даже существует дефицит дорогого жилья.

Определиться с понятиями

Качественный анализ рынка бизнес-класса и элитного сегмента затрудняет тот факт, что на российском рынке ни у застройщиков, ни у покупателей нет четкого представления о том, какими именно характеристиками должен обладать тот или иной сегмент.

«Общие критерии определения класса жилья в странах СНГ еще несколько размыты и находятся в процессе постоянного совершенствования. Недвижимость, которая еще несколько лет назад относилась к элит-классу, сегодня дотягивает только до бизнес-категории. Поэтому порой невозможно определить, где заканчивается бизнес и начинается элиткласс объектов».

По словам руководителя отдела маркетинга и аналитики ООО «Дон-МТ» Галины Пивоваровой, застройщики могут присваивать своим проектам ту или иную категорию, хотя по ряду признаков их объект может не дотягивать до стандартов: «Дом на 350 квартир не может называться бизнес-классом, даже если он расположен в очень хорошем месте. Бизнес-класс априори предполагает более компактные проекты». «То, что в Ростове-на-Дону называют „элитным“ жильем или жильем „бизнес-класса“,— фантазии маркетологов»,— еще более жестко высказывается генеральный директор ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов (застройщик объекта бизнес-класса ЖК «Смарт-хаус» в Ростове-на-Дону). — Если говорить о тех тенденциях, которые и определяют бизнес-класс и элитную недвижимость, то это, помимо расположения, красивый проект, небольшое количество квартир на этаже, высокая обеспеченность парковочными местами, высокая обеспеченность лифтами, закрытая придомовая территория. В имеющихся на рынке Ростова так называемой элитной недвижимости и жилье бизнес-класса в лучшем случае присутствуют расположение и проект».

Разделение недвижимости по классам помимо технических тонкостей подразумевает разный стиль жизни людей, уточняет генеральный директор концерна «Единство» (реализует проект бизнес-класса ЖК «Ривер-хаус» и проект премиум-класса ЖК«Бристоль» в Ростове-на-Дону) Валентина Полевиченко: «Не может объект премиум-класса находиться где-то на окраине. Это всегда престижная часть города, а для клубных домов и de luxe-объектов уникальное местоположение обязательно. Также в премиальном доме не может быть квартиры-студии 30 кв. м. Такая квартира может появиться в комфорт-классе в микрорайоне и в объекте бизнес-класса в центре города. В высококлассных домах площади начинаются от 60 кв. м, и живут в подобной квартире, как правило, один-два человека».

«Одной из основных отличительных черт дорогих жилых объектов является их местоположение,— отмечает Екатерина Сивова, генеральный директор агентства недвижимости «Квадраты».— Чаще всего это исторические или престижные районы городов. Поэтому девелоперы постоянно находятся в поисках интересных с этой точки зрения пятен». «Спрос на новое жилье в центре города будет всегда, — уверен Андрей Смехунов. — По крайней мере в тех городах, где есть автомобильные пробки. А вот для небольших городов элитная многоэтажка в центре с квартирами 100–150 кв. м будет не очень востребована, в этих городах за сопоставимые деньги можно купить дом с участком в пешей доступности от центра».

Жилые комплексы бизнес-класса строятся по индивидуальным проектам, имеют проработанный экстерьер и узнаваемое «лицо». Обязательная составляющая объектов бизнес-класса — благоустроенная огороженная территория с детскими и хозяйственными площадками. Характерной чертой также является свободная планировка. Среди особенностей жилых комплексов класса «элит» можно выделить огороженную территорию, облагороженную ландшафтным дизайном и украшенную скульптурами, скамейками, беседками, фонтанами, фонарями. Квартиры в элитных новостройках также сдаются со свободной планировкой или с эксклюзивными планировочными решениями. Но, в отличие от бизнес-класса, в элитном предусмотрены зимние сады, хозяйственные помещения, включая гардеробные и прачечные в подвалах. В каждом жилище — не меньше двух санузлов. Также важным отличием является то, что инженерные системы в элитных новостройках работают по принципу «умного дома». Дома элитного класса имеют крытые наземные и подземные паркинги с мойкой и автосервисом, которые строятся из расчета полтора машиноместа на каждую квартиру.

Оценка рынка

«В последние годы рынок жилой недвижимости бизнес- и элитного классов стагнирует,— отмечает генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько.— Это связано с общей макроэкономической нестабильностью в стране и отсутствием роста реальных доходов населения. В такой ситуации число покупателей дорогой недвижимости не увеличивается, но и существенно не снижается, поскольку высокий сегмент населения по уровню доходов не так чувствителен к подобным изменениям». По мнению управляющего партнера компании Contact Real Estate Дениса Попова, кризис зачастую играет на руку покупателям: в борьбе за клиентов застройщики предлагают хорошие скидки.

Наибольшая активность в сегментах бизнес-класса и элитной категории наблюдается на рынке Москвы. «Объем продаж на рынке элитных новостроек Москвы за первый квартал 2017 года составил 16,4 тыс. кв. м, что на 27% выше показателей аналогичного периода 2016 года,— рассказал Денис Попов.— Одной из главных тенденций этого года также стал резкий рост бюджета сделки. Совокупный объем проданных квартир в денежном эквиваленте за первый квартал 2017 года составил $173,6 млн, что на 77% выше показателей аналогичного периода 2016 года. Увеличилась и средняя площадь приобретаемой недвижимости: этот показатель за первый квартал повысился на 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — со 114,3 до 138 кв. м. В настоящее время средневзвешенная стоимость в сегменте элитных новостроек Москвы составляет 760 тыс. руб./кв. м».

По данным Macon Realty Group, в крупных городах юга России на сегменты бизнес-класса и элитного жилья приходится не более 10–15% объема возводимого жилья и не более 8–10% сделок на рынке. «Средневзвешенная цена 1 кв. м в новостройке бизнес-класса в Краснодаре составляет 68,5 тыс. руб., элитного — чуть более 70 тыс. руб.,— приводит данные Илья Володько.— Одними из наиболее дорогих проектов Краснодара на сегодняшний день являются „Солнечный дом“ (средняя цена по комплексу — 105,5 тыс. руб./кв. м) и „Тургенев“ (83,5 тыс. руб./кв. м)». Средняя цена на объекты бизнес-класса в Ростове-на-Дону составляет 78,4 тыс. руб. за 1 кв. м, элитного — 102,1 тыс. руб. В Ростове-на-Дону на долю бизнес-класса приходится 16% возводимого жилья (чуть больше, чем в среднем по другим городам), в сравнении с 2016 годом показатель вырос. Причиной стало заметное увеличение девелоперской активности в этом сегменте, которое прослеживается и в начале текущего года. Из последних новых комплексов следует отметить ЖК «Петровская крепость», «Крепостной вал» и дом 4 в рамках «Тихого Дона». В общей сложности Краснодаре за 2016 год было продано около 2,5 тыс. квартир в объектах бизнес-и элитного классов, в Ростове-на-Дону — около 1 тыс. квартир.

По словам Валентины Полевиченко, за последние три года спрос на объекты бизнес-класса, как и количество домов такого уровня, на рынке выросли. Рост произошел за счет людей, которых уже не удовлетворяет комфорт- и экономкласс, и за счет тех, у кого при нынешней стоимости недостаточно средств на премиум, но уже сформировалась потребность в лучшем сервисе и большем комфорте. «Начиная с 2014-го, растут продажи Porsche в России, и мы не отстаем — все дома в поселке „Донской“ распроданы,— рассказал директор департамента продаж ООО «ИНПК Девелопмент Донской» (застройщик объектов «Донской», «Жилой сквер», «ТеслаДом») Тимур Захарченко.— Уже стартовала вторая очередь и за 2017-й мы распродали 20 объектов при максимальной стоимости продажи 8,2 млн руб.».

Вместе с тем Галина Пивоварова отмечает, что ряд объектов в дорогих сегментах испытывают большие сложности с продажами, особенно если были допущены какие-либо просчеты на стадии разработки концепции проекта. Поэтому застройщики вынуждены сокращать площади квартир, делать квартиры-студии, экономить на стройматериалах, что неизбежно отражается на качестве объектов. По мнению ведущего аналитика ГК TeleTrade Марка Гойхмана, при снижении доходов покупатели зачастую отказываются от покупок дорогого жилья. Поэтому застройщики стремятся выводить на рынок более ликвидные объекты. В верхнем ценовом сегменте уменьшаются площади квартир, делаются попытки экономить на инфраструктуре. «Кризис уменьшил спрос, покупают или дешевое, или качественное жилье, — добавляет Андрей Смехунов. — Соответственно, на некачественное жилье цены падают. При этом важно качество не только в смысле строительных работ, но и в соответствии реального и заявленного класса жилья».

Курортная специфика

Наибольший потенциал для развития сегмента «бизнес» и «элит» на Юге существует в городах-курортах Черноморского побережья и в Крыму. Так, в Сочи, по данным Macon Realty Group, за прошлый год было реализовано около 1,6 тыс. квартир и апартаментов (при средней цене в бизнес-классе 139 тыс. руб. за 1 кв. м, элитном — 534 тыс. руб.). Как рассказал генеральный директор ООО «Винсент Недвижимость» Эдуард Филиппов, спрос на элитные объекты первой береговой линии Сочи сейчас превышает предложение. Цены продолжают расти, а средняя стоимость квадратного метра уже составляет от 180–200 тыс. руб.

«При этом свободной земли под объекты недвижимости в курортной зоне почти не осталось. Это может создать интересную ситуацию для застройщиков, учитывая высокий спрос на такую недвижимость»,— считает Эдуард Филиппов.

Растет уровень цен на квартиры бизнес-класса и элитного сегмента и в других курортных городах.

«В Анапе средняя стоимость 1 кв. м распределяется следующим образом: средний класс — 47 799 руб., бизнес-класс — 69 765 руб., элитный класс — 202 480 руб.,— приводит данные исполнительный директор УК «Фонд Юг» (компания обладает земельным активом 1542 га на Черноморском побережье, реализует проекты по строительству жилой и курортно-рекреационной недвижимости) Эдуард Жучков. — Динамику цен также можно назвать довольно высокой. Например, когда в 2012 году мы начали реализацию ЖК „Резиденция Утриш“, стоимость квадратного метра варьировалась в пределах 45–47 тыс. руб. Прошло пару лет, и сейчас стоимость квартир на первичном рынке в комплексе стартует с отметки в 70 тыс. руб. за 1 кв. м».

Объекты в сегменте «бизнес» и «элит» сейчас реализовываются и в Крыму. Однако, как отмечает Екатерина Сивова, Крым «тормозит» покупателей из-за непонятной ситуации с документами. Большинство участков в аренде, по ФЗ-214 возводят свои дома далеко не все застройщики. «Например, в Крыму мы насчитали всего пять застройщиков, которые строят по ФЗ-214. Такие трудности останавливают многих покупателей»,— считает Екатерина Сивова.

Как отмечают эксперты, спрос на качественные объекты на курортах Черноморского побережья предъявляется со стороны платежеспособных жителей самых разных российских городов. «По данным нашей компании, это крупные города Урала, Сибири, ХМАО. Также в этот список входит Казахстан. А вот жители юга России в основном предпочитают комфорт-класс»,— рассказал Эдуард Филиппов.

Ставка на уникальность

Среди ключевых тенденций на рынке строительства жилья бизнес-класса и элитного сегмента выделяется существенное изменение требований со стороны покупателей к качеству таких объектов. Как отмечает управляющий партнер компании «Манн, Черемных и Партнеры» Иван Черемных, если раньше такие объекты в большей степени рассматривались как «инвестиции в бетон» и покупателей интересовала больше доходность инвестиций, а не конкретные параметры недвижимости, то сейчас ситуация другая. У покупателей есть целый ряд требований к дорогим объектам, в том числе хорошая инфраструктура, определенное местоположение, архитектурные формы и многое другое. «Кроме того, у клиентов появилось желание выбирать, в том числе социальное окружение, поэтому на первый план выходит вопрос: „Кто будет жить рядом со мной?“» — отмечает Иван Черемных. Об этом говорит и Тимур Захарченко: «Формирование благоприятного соседского сообщества — один из основных факторов, на которые сейчас обращают внимание клиенты. Именно по этой причине нам приходится отказывать некоторым покупателям в продаже, если их кандидатуры не согласовывает служба безопасности».

По словам Ивана Черемных, клиенты стали больше внимания обращать на качество работы управляющей компании. Клиенты хотят получить полный комплекс услуг, начиная от химчистки, заканчивая ресторанным обслуживанием. Тимур Захарченко отмечает, что сейчас клиенты требуют безупречной работы от обслуживающей организации: необходимы идеальная чистота, наличие в штате сантехника и электрика, реагирование на жалобы по схеме 24/7/365.

«Еще недавно принадлежность к высокому классу могли давать всего лишь удачное расположение объекта и оригинальный фасад, сегодня же объекты высокого класса должны обеспечивать полный набор значимых факторов — от качества строительных материалов до особенностей эксплуатации и управления,— уверен Илья Володько.— Почти обязательным становится наличие уникальной особенности, „фишки“. Одни застройщики организуют эксплуатируемую кровлю с бассейном или рестораном, другие — панорамные лифты или парк в несколько гектаров прямо около дома. Такое повышение требований к высококлассному жилью связано, во-первых, с ростом грамотности и жизненного опыта покупателей, которые уже имеют долгий опыт посещения зарубежных стран и аналогичных объектов, чего еще не было 10–15 лет назад. Во-вторых, усиливающаяся конкуренция на рынке при отсутствии роста спроса вынуждает девелоперов реагировать и оперативно удовлетворять новые запросы клиентов».

«Сейчас мало построить квартиру, большинство покупателей хотят получить вместе с квадратными метрами соответствующую инфраструктуру, и здесь важно уловить последние тенденции в области строительства, архитектуры, дизайна, зонирования придомовой территории,— рассказал также Эдуард Жучков.— Сохранять стабильные темпы продаж и финансовую устойчивость удается только тем компаниям, которые строят лучшее в своем сегменте жилье, и при этом удерживают цены на адекватном уровне за счет оптимизации всех бизнес-процессов».

Грамотная проработка концепции проекта может иметь решающее значение, поэтому некоторые компании привлекают консультантов для разработки концепции. Так, УК «Фонд Юг» в настоящее время строит ЖК «Резиденция Анаполис» на площади 7,2 га в пригороде Анапы. Генеральный план застройки территории разработан совместно с компанией AECOM, а автором архитектурной концепции является голландская компания KuiperCompagnons.

Уверенный оптимизм

В условиях стагнации экономики в России никто из экспертов не ожидает бурного роста рынка недвижимости элитного и бизнес-класса, однако многие убеждены в том, что спрос на ликвидные объекты с удачной концепцией по-прежнему будет высоким. «Потребность в качественных объектах есть практически во всех крупных городах, однако очень многое зависит от конкретных характеристик проекта»,— отмечает Иван Черемных. «Времена, когда покупается все, что предлагается, прошли и вряд ли вернутся; сегодня девелоперы проектов бизнес-класса вынуждены с большей тщательностью подходить к разработке концепций и продвижению своих проектов»,— отмечает Эдуард Жучков.

Помимо грамотной концепции, покупатели чаще будут обращать внимание на высокую стадию готовности объекта, считает Илья Володько. По его мнению, эта тенденция будет наблюдаться и в более доступных сегментах, но особенно в дорогих, покупатели которых не всегда стремятся сэкономить за счет стадии готовности. Это значит, что девелоперам теперь надо будет не просто пообещать «уникальный консьерж-сервис» или «фитнес-клуб мирового уровня прямо на первом этаже», но и продемонстрировать это покупателю в реальности. Как отмечает финансовый директор УК «Фонд Юг» Вадим Сидоркин, застройщикам надо быть готовыми к тому, что темпы продаж на старте могут быть низкими, так как покупателей бизнес-класса и элитного сегмента интересует высокий уровень готовности объектов.

Следствием увеличения требований к объектам станет усиление конкуренции среди застройщиков. Эдуард Жучков считает, что значительно сократится число компаний, участвующих в строительных проектах, с рынка уйдут слабые игроки, которые просто не могут обеспечить потребности современного покупателя. «Сегмент бизнес-класса и элитного сегмента привлекает застройщиков более высокой маржинальностью по сравнению с массовой застройкой,— отмечает Галина Пивоварова.— Однако разработать удачный проект в этом сегменте намного сложнее: надо быть специалистом очень высокого уровня. Далеко не все застройщики это понимают». С этим мнением согласен и Илья Володько: «Строительством жилья высокого класса занимаются либо крупные строительные компании, основным сегментом для которых является массовое жилье, либо небольшие девелоперские фирмы, для которых комфортно реализовывать один-два качественных проекта. Надо отметить, что у последних есть определенные преимущества: объекты бизнес- и элитного класса все больше становятся эксклюзивным и „штучным“ товаром, для создания которого требуются сконцентрированные усилия и подходы, которые редко используются на рынке доступного жилья».

Оригинал: КоммерсантЪ

«Экономика региона». Приложение №116 от 30.06.2017